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Los predios costeros de alto valor y por los que han existido enfrentamientos entre particulares y autoridades quedaron fuera de la distribución ejidal que realizó el Gobierno federal en Quintana Roo. Esta falta de control ejidal parece ser el origen histórico de los problemas relacionados con la tenencia de la tierra. Fue hasta 1974 cuando los terrenos costeros pasaron a formar parte de las reservas territoriales del Gobierno estatal y fueron rematados en transacciones que dejaron enormes dividendos a funcionarios y gobernadores. Otros más fueron acaparados por particulares que se hicieron de títulos de propiedad. Pero en el oropel turístico todos han buscado sacarles provecho. Ejidatarios, cooperativados y funcionarios se han convertido en empresarios, y en muchísimos casos se han torcido las leyes en su beneficio.
Bienes públicos, grandes negocios privados
La plusvalía costera, cuna de lobos
Por Héctor Sosa
En 1937 el Gobierno federal inició la distribución de terrenos ejidales en Quintana Roo. Pero en la distribución que realizó los predios costeros no fueron entregados a los ejidatarios, permanecieron bajo el estatus de terrenos nacionales.
Así, toda la costa quintanarroense quedó fuera del control ejidal. A las autoridades federales no les interesó entregar esas tierras a los ejidatarios porque en ese momento no tenían ningún valor. No podían ser aprovechadas para la agricultura o actividades forestales. Precisamente por ese motivo se quedaron sin dueño, sin control, sin marcos regulatorios apropiados, a merced de los especuladores que vendrían y de los políticos que fundarían sobre ellos sus vastos patrimonios.
Muchos proyectos de crecimiento urbano y de desarrollo turístico de largo plazo se han coludido con el interés particular de sus promotores públicos en todos los ámbitos de gobierno. La rapiña en gran escala sobre la propiedad de su territorio ha sido el mayor de los males de Quintana Roo.
Los ejidatarios ganones
La tenencia y el caos
Toda civilización, toda cultura, se fundan en la seguridad de la tenencia de la tierra, eso es un hecho incontrovertible. A quien no lo crea, le recomendamos revisar a fondo la historia y mirar cómo es que las primeras sociedades humanas civilizadas se constituyeron con la apropiación de un territorio apto para las actividades agropecuarias y que las primeras guerras nacieron sobre todo de la necesidad de controlar dichos territorios.
Aún hoy, en la llamada era de la teleinformática en que podemos trascender las distancias y atestiguarnos los unos a los otros desde la lejanía, el hombre no ha perdido su vínculo con la tierra, pues de ella vive, con ella produce, se da nombre, cultura, lengua e identidad.
La seguridad de la tenencia de la tierra ha sido uno de los problemas estructurales más importantes de este país. Su revolución en el siglo XX llevaba el enojo de esa incertidumbre de siglos enrevesado en los gritos de guerra, en la rabia de los hombres que arrasaron las haciendas, tomaron las plazas y colgaron a los poderosos.
Cien años después, los problemas derivados de la certeza jurídica en la tenencia de la tierra continúan. Los modelos de desarrollo, el progreso, se han afanado en el discurso y en la legislación de abatir todas las incertidumbres, pero tanto en la sobrerregulación de algunos aspectos como en los vacíos que han dejado, la incertidumbre persiste y de ella se deriva ineluctablemente el caso, los problemas primero económicos, ya luego sociales, que se convierten en rémoras del verdadero progreso social.
Con todo, hay otro elemento que agrava el panorama además de los aspectos jurídicos: la educación. La ausencia de formación intensiva de valores cívicos que accionen en el individuo para que se abstenga de los abusos y la corrupción, permite que los delitos asociados a la propiedad, el uso del suelo y la protección del medio ambiente, florezcan amenazando no ya la supervivencia de Quintana Roo, sino de la humanidad. |
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Por la dinámica de la actividad turística los predios costeros han adquirido valores sin precedentes. Los ejidatarios de los municipios de Benito Juárez, Solidaridad y algunos de Tulum se han transformado en gente adinerada, controlan la urbanización porque si se necesita expandir la mancha urbana, son ellos quienes poseen la tierra.
En Playa del Carmen, en el Municipio de Solidaridad, han llegado a tener a un presidente municipal: Román Quian Alcocer. Y es precisamente su padre, Esteban Quian Dzul, quien inició la urbanización de la franja ejidal de ese municipio, que abarca desde el circuito universitario que se construye a la salida de Cancún, en el norte, hasta el parque Xcaret, al sur, y desde la carretera federal hasta 15 kilómetros al poniente.
En 18 años han sido urbanizadas 4 mil hectáreas del Ejido Playa del Carmen, y en palabras de Gaspar Aguilar Gómez, el presidente del Comisariado Ejidal, aún hay para más, pues quedan disponibles 18 mil hectáreas. En los próximos años serán lotificadas las regiones 8, 9 y 10 en un sector, y las 12, 13, 14 y 15 en otro, toda vez que ya hicieron convenios con el ayuntamiento que dirige Román Quian Alcocer. Es decir, no hay planes para contener el crecimiento de una de las ciudades de mayor impulso demográfico en el mundo, por más que su dinámica migratoria significa crisis ambiental, violencia, marginalidad, agotamiento urbano. No hay intentos de atenuar el caos.
Y es que los ejidatarios son quienes controlan el crecimiento urbano de las ciudades y hasta se convierten en empresarios. Por ejemplo, los ejidatarios de Alfredo V. Bonfil, en Benito Juárez, se volvieron socios del Gobierno estatal en 2003, cuando se conformó la polémica sociedad mercantil entre ellos y el Instituto de Fomento a la Vivienda y Regularización de la Propiedad (Infovir) para atender la demanda de crecimiento urbano de Cancún, mediante la desincorporación de dos mil 168 hectáreas de esa franja ejidal.
La sociedad de intereses consignaba la necesidad de espacio para vivienda popular y acabó siendo una empresa inmobiliaria para el desarrollo de una zona residencial de alta plusvalía, lo que desató las especulaciones en torno a que dicho proyecto de asociación traducía en realidad un negocio privado promovido desde el poder público.
En Bonfil, por otra parte, la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Coret) aún se encuentra en el proceso de regularización de al menos otros 13 lotes. Los enormes y costosos predios son donaciones que recibió el Ayuntamiento de Benito Juárez por parte de ejidatarios que desincorporaron una porción de la franja ejidal. La Coret realiza este proceso para que le sean otorgados los títulos de propiedad debido a que el ayuntamiento ha argumentado que no cuenta con los recursos para cubrir los pagos correspondientes, según información extraoficial de la Coret.
Todos esos predios son para infraestructura pública (parques, jardines, estacionamientos), y algunos fueron vendidos durante la administración de Francisco Alor a particulares, según declaraciones del exdiputado Marcos Basilio Vásquez, quien fue muy crítico de las acciones del Cabildo al aprobar las ventas y también el cambio de uso de suelo. Por el momento, según la información de la Coret, sólo quedan 13 predios por regularizar de un total de 43 con los que contaba la comuna.
Los predios se desincorporan del ejido y se incorporan al desarrollo urbano aprovechando los beneficios de los artículos 23, Fracción XI, 75 y 100 de la Ley Agraria. Esos artículos permiten a los ejidatarios la conformación de sociedades mercantiles propietarias de tierras ejidales, conforme lo determine la Asamblea General de Ejidatarios.
La venta de reservas territoriales
En 1974 se formó el Fideicomiso Caleta Xel-Ha y del Caribe (Fidecaribe) con la cesión de grandes extensiones de terrenos que el Gobierno federal transfirió al estatal. Los terrenos fueron destinados a la urbanización en su mayor parte. Entre esos terrenos estaban las enormes extensiones de predios costeros que por no haber sido incluidos en la distribución ejidal de 1937 seguían sin dueño.
Así, Fidecaribe se convirtió en la institución encargada de la comercialización de las reservas territoriales de Quintana Roo como una forma de poner orden en el desarrollo y diversificar las fuentes de ingresos para la entidad.
Los gobernadores Mario Villanueva y Joaquín Hendricks fueron señalados por haber hecho formidables negocios propios con la venta barata de una gran cantidad de terrenos de vocación turística y elevada plusvalía. Fuentes extraoficiales del Instituto del Patrimonio Inmobiliario de la Administración Pública de Quintana Roo (IPAE) –organismo que asumió la función del Fideicaribe en 2006– señalan que los predios fueron rematados hasta en cuatro dólares por metro cuadrado durante esos mandatos.
Conflictos por predios costeros
Fidecaribe se convirtió en la institución encargada de la comercialización de las reservas territoriales de Quintana Roo como una forma de poner orden en el desarrollo y diversificar las fuentes de ingresos para la entidad. Los gobernadores Mario Villanueva y Joaquín Hendricks fueron señalados por haber hecho formidables negocios propios con la venta barata de una gran cantidad de terrenos de vocación turística y elevada plusvalía. Fuentes extraoficiales del Instituto del Patrimonio Inmobiliario de la Administración Pública de Quintana Roo (IPAE) –organismo que asumió la función del Fideicaribe en 2006– señalan que los predios fueron rematados hasta en cuatro dólares por metro cuadrado durante esos mandatos.
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A la par que autoridades estatales pudieron comercializar los predios con vocación turística –muchos de los cuales fueron comprados por grandes empresas españolas principalmente– otros fueron adquiridos por pequeños empresarios y personas con las suficientes influencias o dinero. Esta práctica ha sido establecida durante décadas y no pocas veces ha provocado conflictos muy serios por la propiedad de la tierra; a los predios les sale a menudo más de un dueño.
Un ejemplo de esos problemas es el conflicto que tuvieron Lauro Pallares Rodríguez, padre del actual delegados panista del Registro Agrario Nacional en la entidad, Carlos Pallares Bueno, y la señora Salinas Godínez por el predio donde están construidas 48 cabañas rústicas llamadas Cabañas Zazil Kin –originalmente llamadas Cabañas Don Armando–, las cuales fueron construidas en una amplia zona de playa, a 800 metros al sur del sitio arqueológico de Tulum.
Salinas Godínez decía que el predio era suyo y Lauro Pallares lo negaba. Y en efecto, Pallares lo adquirió en 1974, justo cuando comenzaba a operar el Fidecaribe. En 1984 le rentó el terreno a Salinas Godínez, donde habría de construir las cabañas.
El contrato tenía una vigencia de 10 años, venció en 1994, y Pallares Rodríguez no lo renovó. Él y Salinas Godínez se enfrentaron en un pleito legal que duró más de 10 años. La señora argumentaba que el terreno era suyo, pero al final, a principios de 2005, Pallares Rodríguez pudo comprobar lo contrario.
Las Cabañas Zazil Kin se encuentran en el mismo corredor donde la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) clausuró ocho hoteles en julio pasado por no contar con la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA). Es un tramo de unos tres kilómetros desde el entronque entre la carretera a Coba y la vía hacia Boca Paila, rumbo al norte, sobre la carretera que va hacía el sitio arqueológico.
Diversas versiones periodísticas señalaron que ese negocio no había sido clausurado por la Profepa debido a que los Pallares son panistas. El actor Roberto Palazuelos, dueño del Hotel Diamante K, acusó a los dueños del negocio de ser protegidos por las autoridades federales.
Fuentes enteradas del caso señalan que el padre del también exdiputado Juan Carlos Pallares Bueno no tuvo problemas con la Profepa durante la clausura de los hoteles porque el complejo de 48 cabañas fue construido antes de 1990, fecha en la que comenzó a ser obligatoria la MIA y por lo tanto no se le exige ese documento –la ley no es retroactiva-, y porque no tiene construcciones dentro de la Zona Federal Marítimo Terrestre (Zofemat).
Palazuelos y los Bribiesca
Clausurado por la Profepa durante los operativos de julio pasado, este hotel, Diamante K, se encuentra en el mismo corredor de tres kilómetros que va hacia el sitio arqueológico de Tulum. Su propietario acusó a Jorge Luis Morales Arjona, delegado de la Profepa en Quintana Roo, de violentar un amparo otorgado por un juez federal al clausurarle el hotel. Según Palazuelos la autoridad federal no puede actuar en su contra.
Pero el amparo en realidad es una suspensión definitiva otorgada por el Juez Segundo de Distrito, Gabriel García Lanz, que no lo protege contra la acción de la autoridad para que les sean requeridos los permisos y clausurar el lugar si carece de ellos, sino de un posible despojo del terreno que dice suyo, y que fue o debió ser expropiado por la Federación en 1981, según lo ordenó el decreto presidencial que dio vida al Parque Nacional Tulum.
Además el Diamante K no cuenta con la MIA, la infraestructura hotelera está construida dentro de los 20 metros de la Zona Federal Marítimo Terrestre (Zofemat) y no realizó el cambio de tipo de uso de suelo, el cual aún se mantiene bajo categoría de uso forestal.
Por su parte y según se presume, el Hotel Azul Blue es propiedad de los hermanos Bribiesca Sahagún. Es el primer hotel localizado en el tramo carretero hacia el sitio arqueológico de Tulum, sobre la misma carretera donde se encuentra el Diamante K y los otros siete hoteles clausurados por la Profepa. Como el hotel del actor, el Azul Blue tiene construcciones dentro de los 20 metros de la Zofemat y sin embargo no ha sido afectado por las embestidas de la Profepa, según denuncian habitantes de Tulum.
Fuentes consultadas aseguran que el Ayuntamiento de Solidaridad permitió la construcción de cuatro cabañas en ese hotel. Los administradores al parecer cumplieron con lo establecido respecto al número, pero como el documento no indica las dimensiones de las cabañas, éstas son de dos pisos, y tienen cuatro habitaciones cada una; en total, ocho cuartos de hotel en cada una de las cabañas, por lo que no cuenta con cuatro cabañas como dice el permiso, según la fuente, sino con un total de 32 habitaciones, más cocinas, lobbies y todo lo necesario para el confort de los turistas.
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